Säljprocessen

Wretman Estate finns vid din sida hela vägen

Signera ett säljuppdrag med en mäklare

1) Signera ett säljuppdrag med en mäklare

Första steget vid försäljning av en fastighet är att teckna ett avtal, ett så kallat säljuppdrag, med en licensierad och i Frankrike registrerad mäklare. Mandatet måste formuleras efter en lagstadgad mall som gäller i hela Frankrike. Man inkluderar bland annat ägarens namn, fastighetens adress, en kort beskrivning av fastigheten, mäklararvode, mandates giltighet, eventuella speciella villkor för försäljningen, samt en tidsgräns och uppsägningsvillkor.

I Frankrike finns både exklusiva och icke-exklusiva mandat. Det är viktigt att diskutera frågan med din mäklare då val av mandat kan påverka ditt objekts räckvidd och slutpris.

2) Tekniska undersökningar och juridik

Vid försäljning av en fastighet behöver säljaren beställa en teknisk undersökning av bostaden – ”diagnostics”. Denna redogör för bostadens storlek (lagen om exakt boendeyta om bostaden är del av en förening), energiförbrukning, bedömning av naturrisker i området, elsystemets skick, gasinstallation, samt ifall det i bostaden finns spår av bly, asbest eller termiter. Ägaren behöver även uppvisa ägarbevis och fastighetsskatt.

Vid försäljning av en bostad som är en del av en förening måste man dessutom kunna delge information om bland annat föreningsavgifter, stämmoprotokoll för föreningens tre senaste föreningsstämmor och föreningsstadgar.

Tekniska undersökningar
Ett par lägger ett bud på ett hus

3) Bud – ”Intention d’achat”

I Frankrike budar man på eller under priset, till skillnad mot i Sverige där man budar över utgångspriset. Säljaren har nämligen förbundit sig att sälja om köparens bud överensstämmer med säljuppdragets pris och villkor.

När man lägger ett bud brukar man officialisera detta på ett skriftligt sätt, med ett “lettre d’intention d’achat”. Budet är i detta skede inte bindande för köparen.

Säljaren måste noggrant överväga alla villkor innan han accepterar ett bud, då ett skriftligt accepterande innebär att han är bunden att sälja. Köparen kan således vid senare tillfälle ansöka om skadestånd om säljaren skulle vägra att sälja fastigheten. Köparen kan dra sig ur även efter att ett bud har accepterats.

4) Välja notarie

Notarien är en juridiskt kvalificerad statstjänsteman som förbereder dokument, kontrollerar- och ansvarar för registreringen av försäljningen. Fransmän har ofta samma notarie livet ut, då denne kan ge råd i frågor gällande arvsskatt och gåvoskatt. Oftast representeras köpare och säljare av sina egna notarier som då delar på arvodet utan att det ökar kostnaden.

Notarier är opartiska och förväntas vara neutrala, deras slutgiltiga ansvar är inför den franska justitieministern. Notarieavgiften, även kallat förvärvskostnad, inkluderar olika skatter och avgifter såsom stämpelavgift och lagfartskostnad. Den ligger på cirka 7,5% av inköpspriset för befintliga objekt och 2,5% på nyproduktion. Notaireavgiften betalas av köparen.

Wretman Estate samarbetar med flertalet pålitliga engelsktalande notarier.

Att välja notarie
Förkontraktet upprättas av notarien

5) Förkontrakt – “Compromis de vente”

Förkontraktet upprättas av notarien eller fastighetsmäklaren och innefattar försäljningens alla villkor. Det måste vara mycket precist eftersom det ligger som underlag för det slutgiltiga avtalet.

Förkontraktet innehåller alla köpvillkor såsom låneklausul, tillträdesdatum, eventuell lista på inredning som skall ingå i köpet, information om avgifter och samägandeförening. Här beskrivs också under vilka omständigheter kontraktet kan brytas utan påföljder. Detta kan till exempel vara att egendomen har bygglovs begränsningar eller om köparnas bolån inte skulle bli beviljat. Undertecknande av detta avtal är bindande för säljaren.

Mäklaren skall noga kontrollera att alla nödvändiga punkter finns med, samt att avtalet inte innehåller klausuler som påverkar säljaren negativt.

6) Ångerperiod och handpenning

Köparen har enligt lag rätt att utan kostnad ångra sig inom 10 dagar efter att han signerat och erhållit en kopia av förkontraktet med bilagor.

Viktigt att notera är att de 10 dagarna börjar först efter att köparen erhållit samtliga bilagor som rör fastigheten, det räcker inte att endast ha signerat förkontraktet. Därefter är ångerperioden över.

Handpenningen på mellan 5 och 10% deponeras på ett speciellt klientmedelskonto.  Den skall vara notarien tillhanda senast 10 dagar efter att förkontraktet signerades förutsatt att köparen vill fullfölja transaktionen.

Ångerperiod och handpenning
Slutgiltigt avtal

7) Slutgiltigt avtal – “Acte authentique de vente”

Efter att notarien fullgjort alla kontroller samt erhållit all nödvändig information om stadsplanering och eventuell belåning i fastigheten kan det slutgiltiga avtalet ”Acte authentique de vente” skrivas under. Mellan signerandet av ”Compromis de Vente” och ”Acte authentique de vente” dröjer det oftast två till tre månader.

På avtalsdagen säkerställer notarien att köpeskillingen inkommit på klientmedelskontot. Tillträde sker samma dag som undertecknandet av avtalet, därför måste fastigheten vara tömd innan signering.

När kontraktet har undertecknats överlämnas nycklarna och båda parter erhåller ett skriftligt bevis på försäljningen.

8) Betalning och skatter

Notarien överför köpeskillingen till säljaren efter att kontraktet undertecknats. Det är även notarien som sköter alla transaktioner som rör försäljningen; eventuella reavinstskatter, kostnader för nya lån samt mäklararvodet som betalas vid samma tillfälle.

Mäklaren får inte erhålla försäljningsprovision innan slutavtalet har undertecknats.

Wretman Estates mäklare kan hjälpa dig att göra en preliminär uppskattning av reavinstskatten innan försäljningen.

Betalning och skatter