SALGSPROSESSEN

Wretman Estate er på din side hele veien

For å selge, må du signere

1) Signere et salgsoppdrag med en megler

Første skritt i forbindelse med salg av bolig, er å signere en avtale, et såkalt salgsoppdrag med en autorisert og registrert megler i Frankrike. Salgsppdraget (mandatet) må formuleres etter fransk lov, gjeldende i hele Frankrike. Man inkluderer blant annet eiers navn, eiendommens adress, en kort beskrivelse av eiendommen, privisjonen, salgsoppdragets gyldighet, eventuelle spesielle vilkår i handelen, samt en tidsbegrensning og oppsigelsesvilkår.

I Frankrike finnes både eksklusive og ikke-eksklusive salgsoppdrag. Det er viktig å diskutere spørsmålet med din megler, da valg av salgsoppdrag kan påvirke rekkevidden på din eiendom og sluttprisen.

2) Tekniske undersøkelser og det juridiske

Ved salg av en bolig må selger bestille en teknisk undersøkelse av eiendommen – “diagnoistics”. Denne beskriver eiendommens størrelse, energiforbruk, bedømmelse av naturrisiko, standard på det elektriske, gassinstallasjon, forekomst av bly på eiendommen, asbest og termitter. Eier må også fremvise skjøtet og eiendomsskatten på eiendommen.

Ved salg av en bolig som er en del av et sameie må man også legge fram opplysninger fra sameiet. Her skal blant annet fellesutgifter, protokoll fra de tre siste generalforsamlingene og vedtektene i sameiet fremgå.

Tekniske undersøkelser
Et par gir et bud på et hus

3) Budgivning – ”Intention d’achat”

I Frankrike legger man inn bud på et beløp som ligger under det som er angitt “prisantydningen”, i motsetning til i Norge, hvor man også kan legge inn et bud over prisantydning. I Frankrike er selger forpliktet til å selge om kjøperens bud er i overensstemmelse med salgsoppdragets pris og vilkår.

Når man legger inn et bud, er det vanlig å gjøre dette skriftlig, med et “lettre d’intention d’achat”. Budet er i dette tilfelle ikke bindende for kjøper/budgiver.

Selger må nøye overveie alle vilkår innen han aksepterer et bud, da en skriftlig aksept av bud innebærer at selger er bundet til å selge. Kjøper kan kreve erstatning om selger skulle trekke tilbake sin aksept på et senere tidspunkt. Kjøper kan der i mot trekke seg ut av avtalen etter at et bud er akseptert.

4) Velg notar

Notaren er en juridisk kvalifisert statstjenestemann som forbereder dokumenter, kontrollerer og har ansvar for registreringen av bolighandelen. Franskmenn har ofte samme notar livet ut, da notaren kan gi råd i forbindelse med arveskatt, gevinstbeskatning osv. Oftest representeres kjøper og selger av sine egne notarer som deler på notaravgiften, uten at dette øker kostnadene.

Notarer er upartiske og forventes å være nøytrale. De er ansvarlige for den endelige handelen og ansvaret ligger under den franske justisministeren. Notaravgiften, også kalt kjøpskostnader eller dokumentavgiften, inkluderer ulike skatter og avgifter som for eksempel stempelavgift og det juridiske i forbindelse med handelen. Den ligger på cirka 7,5% av kjøpsprisen på bruktboliger og cirka 2,5% på nybygg. Notaravgiften betales av kjøperen.

Wretman Estate samarbeider med et flertall pålitelige engelsktalende notarer.

Å velge notar
Förkontraktet ska signeras

5) Den forberedende kontrakten – “Compromis de vente”

Forkontrakten er utarbeidet av notarius eller eiendomsmegler og inkluderer alle salgsbetingelsene. Det må være veldig presist da det er grunnlaget for den endelige avtalen.

Forkontrakten inneholder alle kjøpsbetingelser som låneklausul, dato for innreise, mulig liste over møbler som skal inkluderes i kjøpet, informasjon om gebyrer og felleseie. Den beskriver også under hvilke omstendigheter kontrakten kan brytes uten straff. Dette kan for eksempel være at eiendommen har begrensningene i byggetillatelse eller om kjøperens pantelån ikke ville bli gitt. Signering av denne avtalen er bindende for selgeren.
Megleren må nøye sjekke at alle nødvendige punkter er inkludert, og at avtalen ikke inneholder noen klausuler som påvirker selgeren negativt.

6) Angrefrist og forhåndsbetaling

Kjøper har etter fransk lov rett til å trekke seg kostnadsfritt fra handelen. Dette må skje i løpet av 10 dager etter at han har signert og fått kopi av den forberedende kontrakten med vedlegg.

Det er viktig å notere at de 10 angredagene begynner først etter at kjøperen har fått alle dokumenter som angår eiendommen. Det holder ikke å ha signert den forberedende kontrakten. Deretter er angreperioden over.

Forhåndsbetalingen er på mellom 5 og 10% av prisen på eiendommen. Denne deponeres på en spesiell klientkonto. Dette beløpet skal være notaren i hende senest 10 dager etter at den forberedende kontrakten er signert, forutsatt at kjøper vil fullføre transaksjonen.

Angre periode og forskuddsbetaling
Endelig avtale

7) Endelig kontrakt/skjøte – ”Acte authentique de vente”

Etter at notaren har kontrollert at alt er i orden og samlet inn all nødvendig informasjon om byplaner og eventuell belåning av eiednommen, kan den endelige avtalen “Acte authentique de vente” signeres. Fra signeringen av “Compromis de vente” og “Acte authentique de vente” tar det oftest to til tre måneder.

På dagen for endelig kontrakt sjekker notaren at håndpengene er innkommet på klientkonto. Overtakelse skjer samme dag som signering av den endelige avtalen, derfor må eiendommen være tømt innen signering.

Når den endelige kontrakten undertegnes overlates nøklene og begge parter får et skriftlig bevis på handelen.

8) Betaling og skatter

Notaren overfører oppgjøret til selger etter at kontrakten er signert. Det er også notaren som tar hånd om alle transaksjoner som har med eiendommen å gjøre. Som for eksempel eventuelle gevinstbeskatninger, kostnader for nye lån samt meglerprovisjonen som betales samtidig.

Megleren får ikke salgsprovisjonen før den endelige kontrakten er signert.

Wretman Estates meglere kan hjelpe deg med å beregne gevinstbeskatningen før salget.

Betaling og skatt